Huurder mag niet verhuren via Airbnb: concreet verbod noodzakelijk

Als verhuurder kies je jouw huurders zorgvuldig. Je meent dat de huurder aan zijn of haar betalingsverplichtingen zal voldoen en alles ook netjes zal onderhouden. Bij onderverhuur heb je echter niet zelf de touwtjes in handen. Wil je niet dat de huurder jouw pand onderverhuurt? Dan neem je een en ander maar beter concreet op in de huurovereenkomst. Dat bewijst ook de jurisprudentie.

Principe: onderhuur niet mogelijk zonder toestemming verhuurder

Het principe luidt inderdaad dat het onderverhuren van een zelfstandige woonruimte enkel kan indien de verhuurder zijn of haar toestemming verleent. Zo’n toestemming kan ook vooraf in de huurovereenkomst worden vastgelegd, maar krijgt logischerwijs weinig aanbeveling. Daarom neemt men meestal net het tegendeel op en gaat men expliciet onderhuur verbieden, waardoor de problematiek van een eventuele stilzwijgende toestemming wordt vermeden.

In theorie geldt deze regeling ook bij onderverhuur via Airbnb. Dat bewees de rechtbank Amsterdam nog in 2015, toen het zelfs een ontbinding van de huurovereenkomst en een ontruiming binnen een termijn van drie weken uitsprak. Er was toen wel een contractueel verbod opgenomen, maar de rechter verwees eveneens naar het aangehaald principe.

Rechtbank Rotterdam volgt nu andere redenering

In een recentere uitspraak volgde de rechter zijn collega te Amsterdam niet. Hier besliste de rechtbank Rotterdam net het tegendeel, terwijl onderverhuur ook hier expliciet verboden werd in de huurovereenkomst.

De rechter wees de vorderingen van de verhuurder dan ook af. Hij haalde wel aan dat de huurster had tekortgeschoten in de naleving van de huurovereenkomst, maar nam ook een aantal andere concrete feiten mee in z’n beoordeling. Het ging onder andere om het feit dat de huurster er zelf steeds haar hoofdverblijf heeft behouden, slechts enkele delen van de woning verhuurde en er geen sprake was van overlast. Omdat de gevolgen voor de huurster veel zwaarder zouden wegen dan de belangen van de verhuurder, weigerde de rechter de huurovereenkomst te ontbinden.

Het meest bijzondere aan deze uitspraak is echter het feit dat de rechtbank een onderscheid maakte tussen het gewone onderverhuur en het verhuren via Airbnb, dat zich toch voornamelijk op de toeristische markt focust. Het ziet een verbod op onderverhuur als onvoldoende duidelijk voor de huurder en haalt aan dat zo’n algemeen verbod nog niet automatisch een verbod op verhuur via Airbnb impliceert.

Expliciet verbod opnemen in de huurovereenkomst

Bovenstaande uitspraak toont aan dat vonnissen uit het verleden niet automatisch een garantie zijn voor de toekomst. Natuurlijk blijft het opnemen van een expliciet verbod op onderverhuur nog steeds aangewezen. Toch is het belangrijk om je te realiseren dat dit nog geen algehele bescherming biedt.

Om die reden neem je in de huurovereenkomst maar beter expliciet op dat verhuur aan toeristen, al dan niet via websites zoals Airbnb of VRBO, verboden is. Om een al te gretige rechter te slim af te zijn, denk je ook maar beter aan een verbod op huizenruil.

Bij MKBrecht.nl volgen we de juridische actualiteit voortdurend op de voet. Wij gaan na hoe wij nieuwe trends en rechterlijke uitspraken in concrete clausules om kunnen zetten. Niet alleen zijn wij hierdoor de ideale partner voor het opstellen van jouw huurovereenkomst, bovendien voorzien onze deskundige juristen het ook graag van een handige update. Bij elke nieuwe huurder jouw huurovereenkomst juridisch even laten nakijken, krijgt de nodige aanbeveling.