Huurkoopovereenkomst

Een huurkoopovereenkomst is een handig instrument om als verkoper zekerheid te krijgen bij een verkoop op afbetaling. Het combineert de voordelen van een verkoop op afbetaling met deze van het vestigen van een hypotheek. Ten aanzien van een huurkoopovereenkomst gelden bijzondere bepalingen die onder andere consumenten moeten beschermen. Hierdoor is het opstellen van een rechtsgeldige huurkoopovereenkomst niet eenvoudig.

Een huurkoopovereenkomst is eigenlijk een vorm van verkoop op afbetaling. Een product wordt met andere woorden verkocht, maar de te betalen som is nog niet meteen integraal verschuldigd. De tegenpartij heeft dan ook het recht om gedurende een overeengekomen termijn, op vaste afgesproken momenten, de te betalen som af te lossen. Dit kan bijvoorbeeld maandelijks zijn over een periode van drie maanden, maar ook langere perioden zijn toegestaan.

Een essentieel kenmerk van de huurkoopovereenkomst is opgenomen in het Burgerlijk Wetboek: het eigendomsrecht gaat pas over na de vervulling van de opschortende voorwaarde van algehele betaling. De koper kan het gekochte goed met andere woorden al in ontvangst nemen, maar wordt er nog geen eigenaar van. De koper wordt pas eigenaar eenmaal hij alle kosten heeft voldaan. Dit heeft voor de verkoper een aantal belangrijke voordelen omdat de koper er niet vrij over kan beschikken. Bij wanbetaling kan de verkoper zich dus gewoon op zijn eigendomsrecht beroepen om de geleverde zaak terug te vorderen.

De belangrijkste reden: omdat een schriftelijke huurkoopovereenkomst nu eenmaal wettelijk verplicht is. En indien het gaat om een huurkoopovereenkomst die met een consument wordt aangegaan, zijn er nog een aantal andere bepalingen die verplicht in de huurkoopovereenkomst moeten worden opgenomen. Denk maar aan het wettelijk herroepingsrecht waarop de consument zich kan beroepen.

Hiernaast zijn er uiteraard nog een aantal andere reden waarom je voor een schriftelijke huurkoopovereenkomst kiest. Het is immers een ideale manier om jezelf als verkoper te beschermen tegen wanbetaling, terwijl de klant het voordeel van de afbetaling geniet. En als verkoper kan je de koper zelfs een boete opleggen.

In de praktijk is de huurkoopovereenkomst een ideale manier om duurdere zaken te verkopen. Denk bijvoorbeeld aan de verkoop van een auto of een machine, maar ook aan de verkoop van een bedrijfspand. Het is immers een goed alternatief voor het vestigen van een duur hypotheekrecht.

De inhoud van de huurkoopovereenkomst is afhankelijk van de hoedanigheid van de tegenpartij. Indien de tegenpartij een consument is, moet je immers een aantal bepalingen toevoegen die de consument voornamelijk moeten beschermen.

Standaard zal de huurkoopovereenkomst steeds het verkochte goed omschrijven en de totale prijs ervan. Ook de eerste aanbetaling, de afbetalingstermijn en de toepasselijke rente is steeds in de huurkoopovereenkomst opgenomen. De verschijndagen en de te betalen termijnbedragen zullen eveneens op schrift zijn gesteld, eventueel door middel van een afbetalingstabel. Denk hierbij ook aan andere bepalingen zoals de manier waarop de betaling moet geschieden en de (on)mogelijkheid tot schuldvergelijking.

Vervolgens moet je het hebben over één van de essentiële kenmerken van een huurkoopovereenkomst: de eigendomsoverdracht onder opschortende voorwaarde van integrale betaling. Dit zal steeds in de huurkoopovereenkomst zijn opgenomen. Anders spreken we nu eenmaal niet over een huurkoopovereenkomst maar over een verkoop op afbetaling.

Opgelet: het bezit van het verkochte goed werd dan wel al overgedragen, maar het eigendom niet. Daarom zal je als verkoper de nodige garanties in moeten bouwen. Je zal de koper logischerwijs een aantal verplichtingen opleggen. Zo is het niet onlogisch om de koper te verplichten om als een goede huisvader voor de gekochte zaak te zorgen. Toch neem je maar beter ook een aantal specifieke verplichtingen op, zoals de verplichting om de gekochte zaak te onderhouden en de onderhouds- en reparatiekosten voor eigen rekening te nemen. De koper kan eveneens verplicht worden om de gekochte zaak te verzekeren tegen schade door ongeval, brand, diefstal of verlies. Stuk voor stuk gaat het om bepalingen die in de huurkoopovereenkomst terug te vinden zijn.

Dat is allemaal niet onbelangrijk, omdat het risico en de eigendom nauw met elkaar verbonden zijn. In principe gaat het risico samen met het eigendomsrecht over: hoewel de verkochte zaak zich elders bevindt, blijft de verkoper het risico dragen. Dat is echter de wettelijke regelgeving, waardoor er in de huurkoopovereenkomst standaard van wordt afgeweken.

Vervolgens bevat de huurkoopovereenkomst steeds bepalingen voor wanneer de koper in gebreke blijft. Denk bijvoorbeeld aan de mogelijkheid tot terugvordering, de eventuele inlossingsbepalingen, een kostenregeling bij niet-naleving, een boetebeding en de bevoegde rechtbank.

Gaat het tot slot om een huurkoopovereenkomst waarbij de tegenpartij een consument is? Dan zal de huurkoopovereenkomst een stuk uitgebreider zijn. De huurkoopovereenkomst zal immers ook aandacht moeten hebben voor de wettelijke rechten van de consument. Denk onder andere aan garantiebepalingen of het wettelijk herroepingsrecht van de consument. Ook indien het gaat om de huurkoop van een woning, gelden er ten aanzien van consumenten heel wat extra bepalingen waarvan de partijen niet zomaar af kunnen wijken. Ook dergelijke bepalingen zullen invloed uitoefenen op de inhoud van de huurkoopovereenkomst.

Indien je niet over een huurkoopovereenkomst beschikt, heeft dit verregaande gevolgen. Of toch voor de huurverkoper. Er is immers geen sprake meer van een huurkoopovereenkomst. We spreken dan over een verkoop op afbetaling.

Hierdoor wordt de koper wél meteen eigenaar van het gekochte goed en verlies je als verkoper al jouw voordelen, terwijl de koper natuurlijk wel op zijn voordelen kan blijven rekenen. Je staat dan ook juridisch veel minder sterk. Bij wanbetaling kan je de verkochte zaak niet zomaar terugvorderen, je kan geen eisen opleggen met betrekking tot het gebruik en het onderhoud ervan en je loopt het risico dat jouw geld met de noorderzon verdwijnt.

Het moge duidelijk zijn dat een goede huurkoopovereenkomst cruciaal is om je maximaal in te dekken. Het is dan wel goedkoper dan het vestigen van een hypotheek, maar enkel met een goede huurkoopovereenkomst ben je helemaal zeker van jouw stuk. Laat daarom steeds een huurkoopovereenkomst op maat opstellen. Het kan je immers veel besparen.